Vesivahingon korvausvelvollisuus – Suihkuun nukahtaminen vs. huonosti vetävä viemäri

Vastakkainasetteleva otsikko herättää varmasti mielenkiintoa nyt, kun hallituskriisikin on kuulemma ratkennut. Pyydän rauhoittumaan, koska artikkeli alkaa pykälillä.

Lähtökohta on, että osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut taloyhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle taikka muulle henkilölle. Menettely on huolimatonta, jos se on aiheutettu rikkomalla esimerkiksi osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta koskevia asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä eikä osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Tämä ns. käännetty todistustaakka perustuu siihen, että osakkeenomistajalla on osakehuoneiston haltijana yleensä paremmat mahdollisuudet esittää näyttöä kuin taloyhtiöllä (vrt. tässä blogissa aiemmin käytyyn kiistaan Rantanen v. Hokkanen). Vahingonkärsijän on kuitenkin yleensä osoitettava asunto-osakeyhtiölain säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys.

Osakkeenomistajan on seurattava vuokralle antamansa huoneiston kuntoa. Osakkeenomistaja voi yleensä luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista. Jos osakkeenomistajalla on kuitenkin vuokralaisen käyttäytymisen tai yhteydenottojen perusteella taikka muusta syystä aihetta olettaa, että vuokralainen ei huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpitovelvollisuudestaan, on osakkeenomistajan huolehdittava siitä, että huoneiston kunto tarkistetaan. Osakkeenomistaja ei voi olla vastuussa sellaisesta vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta, josta osakkeenomistaja ei ole tiennyt eikä olisi voinut tietää tai jota osakkeenomistaja ei ole tavanomaisella huolellisella toiminnalla voinut estää.

Siirrytään nyt Vaasan hovioikeuden 5.6.2017 antamaan ratkaisuun, jossa hovioikeus katsoi näytetyksi, että asunnossa aiheutunut vesivahinko oli johtunut ensisijaisesti siitä, että vesihana oli jäänyt pitkäksi aikaa auki vuokralaisen nukahdettua suihkuun. Kylpyhuoneeseen oli tästä johtuen valunut niin paljon vettä, että huonosti vetänyt viemäri ei ollut kyennyt vetämään kaikkea vettä ja vesi oli tulvinut kylpyhuoneesta muualle asuntoon ja myös kahteen alempana olleeseen asuntoon. Hovioikeuden mukaan vahingon syntymiseen oli näin ollen myötävaikuttanut myös se, että viemäri oli vetänyt huonosti.

Hovioikeus katsoi esitetyn todistelun perusteella, ettei vuokranantaja ollut tietoinen viemärin huonosta kunnosta tai siitä, että viemäri vetäisi huonosti. Vuokranantajalla ei myöskään vuokralaisen käytöksen tai kenenkään yhteydenottojen perusteella syytä olettaa, että vuokralainen ei ollut huolehtinut kunnossapito- tai ilmoitusvelvollisuudestaan. Hovioikeus päätyi näillä perusteilla siihen ratkaisuun, että vuokranantaja ei ollut vastuussa asunto-osakeyhtiölle aiheutuneesta vahingosta myöskään siltä osin kuin viemärin tukkeutuminen on myötävaikuttanut vahinkoon.

PS. Selvää lienee, että taloyhtiö on vaatinut korvauksia osakkeenomistajalta vain siitä syystä, että vuokralaisella ei ole ollut varoja korvausten suorittamiseen, eikä vuokralaisella ollut kotivakuutusta. Vuokranantajan kannattaa siis tavalla tai toisella pyrkiä varmistamaan, että vuokralaisella tosiasiassa on asianmukainen kotivakuutus (hyvän vuokralaisen lisäksi). Tämä siis siitä huolimatta, että hovioikeuden mukaan osakkeenomistajalla ei ole velvollisuutta asunto-osakeyhtiöön nähden edellyttää vuokralaiseltaan kotivakuutusta.

Tupakointikielto taloyhtiössä

Uudistetun tupakkalain mukaan taloyhtiön yhteisissä ja yleisissä sisätiloissa ei saa tupakoida. Taloyhtiö saa kieltää tupakoinnin myös taloyhtiön yhteisissä ulkotiloissa rakennuksen sisäänkäyntien ja ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella sekä yhteisillä parvekkeilla. Olennaisempi uudistetussa laissa on, että asunto-osakeyhtiö voi hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä myös huoneistoihin kuuluville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin ja huoneistojen sisätiloihin.

Uudistus on jossain määrin muuttanut mahdollisuuksia tupakoinnin kieltämisen suhteen. Korkein oikeus on jo vuonna 2008 katsonut, että osakkeenomistajalla on hallintaoikeuden nojalla oikeus järjestää elämänsä ja asumisensa haluamallaan tavalla edellyttäen, että siitä ei aiheudu muille asukkaille vahinkoa taikka kohtuutonta haittaa tai häiriötä. Kun tupakointia ei ole yleisesti lailla kielletty, on lähtökohtaisesti luvallista tupakoida myös osakehuoneistossa ja huoneiston parvekkeella. Parveketupakointi voi kuitenkin muodostua muiden asukkaiden asumisviihtyvyyttä olennaisesti heikentäväksi ja terveyttä uhkaavaksi tekijäksi. Kukaan ei ole velvollinen sietämään asuinympäristössään kohtuutonta ympäristöhaittaa. Tällaisissa olosuhteissa taloyhtiöllä on oikeus puuttua asukkaan toimintaan.

Kunnan antaman määräyksen edellytyksenä puolestaan on, että tiloista voi niiden rakenteiden ja muiden olosuhteiden vuoksi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua tupakansavua toiselle parvekkeelle, toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai toisen huoneiston sisätiloihin. Lisäksi tupakointikielto voidaan määrätä asuintilaan vain, jos savun kulkeutumista ei ole mahdollista rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja asuintilan haltijalle on ennen kiellon määräämistä varattu mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään. Mainittakoon, että asuintilaa koskeva tupakointikielto ei koske nykyään hyvinkin yleisten sähkösavukeiden käyttämistä.

Kunnan on peruutettava tupakointikielto taloyhtiön hakemuksesta, jos kiellolle ei muuttuneiden olosuhteiden vuoksi ole enää perusteita. Kielto voidaan peruuttaa myös tilan haltijan hakemuksesta, jos taloyhtiö ei muuttuneista olosuhteista huolimatta hae kiellon peruuttamista.

11.4.2017 on julkaistu tupakointikieltoja koskeva ohjeistus, joka on luettavissa Valviran sivuilta. Mikäli sinulle tulee tupakointikieltoon tai siihen liittyvään menettelyyn koskien kysyttävää, avustamme mielellämme asian selvittämisessä sekä taloyhtiöitä että taloyhtiön asukkaita.