KKO 2015:58 – KIINTEISTÖN OSTAJAN OIKEUS PURKAA KAUPPA SILLOIN, KUN KORJAUSKUSTANNUKSET EIVÄT OLE TARKKAAN TIEDOSSA

Korkein oikeus antoi syyskuussa ratkaisun 2015:58, jossa käsiteltiin jälleen kerran virheen olennaisuusvaatimusta kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä. Tapauksessa ostaja oli vuonna 2011 ostanut kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 valmistunut asuinrakennus. Kauppahinta oli 68.000 euroa. Rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetään kiinteistön laatuvirheestä. Saman pykälän mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Ratkaisussa KKO 2015:58 oli kyse ennen kaikkea tästä virheen olennaisuusvaatimuksesta. Hovioikeus katsoi tapauksessa, että käräjäoikeuden toteamin tavoin kiinteistön kaupan kohteessa voitiin katsoa olevan olennainen virhe, kun virheen korjauskustannukset olivat vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta. Hovioikeuden tarpeellisiksi katsomat korjauskustannukset olivat tapauksessa noin 29 prosenttia kauppahinnasta. Virheet olivat siten korjattavissa kohtuullisin kustannuksin ja myös kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus totesi nämä seikat huomioon ottaen sekä asiaa kokonaisuutena arvioiden, että kaupan kohteen virhe ei ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen. Kaupan purkamiselle ei siten hovioikeuden mielestä ollut edellytyksiä.

Korkein oikeus kuitenkin arvioi asiaa toisin. Korkein oikeus katsoi, että mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Korkein oikeus katsoi, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.

Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsi osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voinut rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää oli korkeimman oikeuden mukaan pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät korkein oikeus katsoi, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle ostajan vaatimuksesta.

Suhteellisen nimekkäätkin lakimiehet ovat tuoreeltaan arvioineet tapausta mm. sellaisin sanankääntein, että tapauksesta olisi tulkittavissa korkeimman oikeuden linjanneen olennaisuusvaatimuksen olevan tulevaisuudessa jotenkin kategorisesti alempi kuin maakaaren esitöiden mainitsema 40% kauppahinnasta. En ymmärrä tällaista tulkintaa ensinkään. Tokihan KKO lausui, että purkamisedellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan prosenttiosuuksia tutkimalla, mutta mielestäni tässä ratkaisussa paljon oleellisempaa on epävarmoiksi jääneiden tulevien kustannusten osuus. Korkein oikeus näet päätyi ratkaisuunsa osittain juuri suuriin korjauskustannuksiin liittyviin epävarmuustekijöihin nojautuen. Jos ratkaisusta on otettavissa jokin tuleviin prosesseihin vaikuttava ennakkopäätösaspekti, se kuuluu siten, että perusteltu epävarmuus välttämättömien korjauskustannusten suuruudesta ei voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Ostajalla voi siis olla oikeus purkaa kauppa, vaikka kokonaiskorjauskustannukset eivät olisi selvillä.

Ratkaisussa otettiin kantaa myös siihen juridisesti suhteellisen itsestään selvään seikkaan, että ostaja ei voi vaatia hinnanalennusta enää ylemmissä oikeusasteissa, ellei ole siihen vedonnut käräjäoikeudessa. Ostaja ei myöskään voi vedota korkeimmassa oikeudessa sellaiseen seikkaan (tässä myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti), johon ei ole vedonnut aiemmin. Nostan nämä seikat esille korostaakseni tälläkin esimerkillä, että kiinteistön ja asuinhuoneiston kauppaan liittyvissä riidoissa kannattaa aina olla yhteydessä lakimieheen heti ongelmien ilmaantuessa. Tässä tapauksessa kävi ostajan kannalta onnellisesti kun korkein oikeus purki kaupan hänen vaatimuksiensa mukaisesti, mutta mikäli KKO olisi päätynyt toiseen ratkaisuun, prosessi olisi tullut ostajalle erittäin kalliiksi, vaikka oikeus hinnanalennukseen tapauksen tosiseikkojen valossa olisi varmasti ollut alun perin olemassa.