Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus – maksamaton vuokra

Yksityinen vuokranantaja joutuu usein suorittamaan itse punninnan vuokranmaksua laiminlyövän vuokralaisen suhteen – kuinka pitkään eri muodoissa esiintyvää venkulointia pitää lain valossa ja sosiaalisen oikeudenmukaisuuden nimissä sietää? Milloin oikeus on vuokranantajan puolella siinä määrin, että pelin voi puhaltaa poikki purkamalla vuokrasopimuksen?

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen laiminlyö  suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. Tällaista oikeutta ei kuitenkaan ole, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä kuten vuokran maksun laiminlyömisellä on vähäinen merkitys vuokranantajalle. Asuntoja vuokraavalle yhtiölle tai kunnalle 1-2 kuukauden maksamaton vuokra on usein merkitykseltään vähäisempi kuin yksityishenkilölle, joka vuokraa vain yhtä asuntoa. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei ole myöskään silloin, kun vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu.

Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa sopimuksen irtisanomisesta monessa mielessä. Merkittävimmät erot ovat se, että purkaminen päättää vuokrasopimuksen heti eikä irtisanomisajan kuluttua ja se, että purkamiseen vaaditaan jokin laissa säädetyistä perusteista.

Vuokranmaksun laiminlyönti

Perusteista ensimmäinen on vuokralaisen laiminlyömä vuokra. Useissa vuokrasopimuksen purkamista koskevien tuomioiden perusteluissa todetaan erikseen, että ”vuokranmaksu on vuokralaisen tärkein velvoite”. Purkuoikeutta ei synny kuitenkaan yhden unohduksen tai viivästyksen seurauksena. Vuokralaista ja hänen oikeuttaan kotiin halutaan suojata lievien henkilökohtaisten vaikeuksien yli. Kahden kuukauden vuokran maksamatta jättäminen on ollut oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä hyväksytyn purkuperusteen raja. Raja ei välttämättä ylity, jos toinen vuokrista on maksamatta kokonaan ja toisesta on maksettu puolet. Harkinta suoritetaan yksilöllisesti kussakin tapauksessa. Punnittavaksi tulevat muun muassa maksuvaikeuksien aiheuttajan luonne (sairaus, tapaturma), maksuvaikeuksien arvioitu kesto, vuokra-antajan kyky sietää häiriötä vuokranmaksussa ja muut kohtuullisuutta ja oikeudenmukaisuutta puoltavat tekijät. Huomattava on myös, että vaikka kahden kuukauden maksamaton vuokra on muodostanut eräänlaisen rajan purkuperusteen täyttymiselle, se ei ole ehdoton ja siitä voidaan joustaa painavien syiden vallitessa. Asian ratkaisee loppupelissä tuomioistuin. Selvien rajojen puuttuminen merkitsee erityisesti yksityiselle vuokranantajalle hankalia punnintatilanteita ja päänvaivaa sen suhteen, mitä kaikkea hänen tulee sietää.

Korkeimman oikeuden ratkaisun 2003:71 perustelujen mukaisesti lähtökohtana tulee olla, että vuokranmaksua koskevien laiminlyöntien on joka tapauksessa täytynyt olla luonteeltaan tilapäisiä, jotta niitä voitaisiin pitää vähäisinä. Näin ollen kolmen kuukauden ajalta maksamatta jääneet vuokrat on jo varsin selkeä ja vahva purkuperuste. Tarvitaan erittäin pätevä vastaperuste, jotta vuokrasopimuksen purkaminen osoittautuisi tällöin laittomaksi.

Vuokralaisen oikeus varoitukseen ja toimintansa korjaamiseen

Vuokralaisen suojaamiseen kuuluu olennaisilta osin hänen oikeutensa saada virheellisen menettelyn seurauksena kirjallinen varoitus ja tämän jälkeen mahdollisuus parantaa tapansa. Varoitus on annettava esimerkiksi häätöä edeltävästi kun häädön syynä on asunnossa vietetty häiritsevä elämä. Maksamattomien vuokrien ja vuokrasopimuksen purkamisen kohdalla varoitus ei aina ole välttämätön. Helsingin hovioikeus on 7.5.2014 antamassaan ratkaisussa todennut, etteivät asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännökset edellytä kirjallisen varoituksen antamista ennen vuokrasopimuksen purkamista, jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. Lain mukaan purkamisperusteen täyttymisen raja kulkee siinä, että maksamattomilla vuokrilla on vuokranantajalle vähäisempää suurempi merkitys.

Vuokralainen kohentanut asunnon kuntoa

Vaasan hovioikeuden 20.5.2014 antamassa ratkaisussa todettiin, että vuokrasopimus voitiin purkaa maksamattomien vuokrien vuoksi vaikka vuokralainen oli tehnyt remontteja omalla kustannuksellaan vuokra-asunnossa. Tapauksessa vuokranantaja oli osakeyhtiö ja vuokralainen yksityinen. Vuokrat olivat olleet maksamatta pisimmillään kolmen kuukauden ajalta ja pääsääntöisesti kahden kuukauden ajalta. Hovioikeuden ratkaisua edeltävästi käräjäoikeus oli perusteluissaan lausunut vuokramaksun olevan vuokralaisen tärkein velvollisuus ja että kahden tai kolmen kuukauden laiminlyönti vuokranmaksun suhteen yksinään on riittävä peruste purkamiselle. Tapauksessa katsottiin olennaisimmaksi seikaksi se, että laiminlyönnit olivat jatkuneet koko vuokrasuhteen ajan vaihtelevan suuruisina. Vuokralainen ei ollut tapauksessa maksanut vuokraansa ajallaan ”juuri koskaan”. Vuokralaisen oikeutta kotinsa säilyttämiseen ei tapauksessa suojellut sekään seikka, että hän oli oikeudenkäynnin aikana suorittanut kaikki vuokrarästinsä, sekä osan vastapuolen oikeudenkäyntikuluista.

Vuokran osittainen maksaminen

Toisessa tapauksessa vuokralainen oli pyrkinyt maksamaan vuokransa, mutta harrastanut pitkään eli noin vuoden vuokranmaksussa ”maksan-kun-joudan” -periaatetta maksaen vuokraa välillä osissa, välillä hieman eli noin kuukauden myöhässä. Vastaavalla tavalla Itä-Suomen hovioikeus hyväksyi 14.10.2014 käräjäoikeuden tuomion, jossa vuokranantajan purku oli katsottu lailliseksi. Näin siitä huolimatta, että oikeudenkäynnin aikana kaikki vuokrat tuli maksetuksi ja vaikka erääntyneiden ja maksamatta olevien vuokrien määrä ei ollut ollut kovin suuri.

Lopuksi

Purkamismenettelyssä sen oikeuttavaan perusteeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa vanhenemisen uhalla. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkuoikeuttaan niin kauan kuin siihen oikeuttava menettely jatkuu.

Vuokranantajan ei siis tarvitse katsella kelvottomasti vuokranmaksustaan suoriutuvia vuokralaisia kovinkaan pitkään. Myös erilaiset rajoja kokeilevat temput, kuten osittainen vuokran maksaminen ja ”maksan-kun-joudan” tyyli, ovat osoittautuneet oikeuskäytännössä vuokralaista nilkkaan ampuviksi. Vuokranantaja on kuitenkin hankalassa paikassa, sillä oikeudesta purkaa vuokrasopimus, joudutaan usein käymään oikeutta. Vuokralainen ei toisinaan lähde asunnosta pelkällä kirjeellä ja joskus vuokran maksun laiminlyönnillekin on oikeudenkäynnin kestävä syy. Se milloin tällainen syy on olemassa, selviää vasta oikeudenkäynnissä tai oikeammin sen päätyttyä.

Tarvitseeko se parkkisakko nyt maksaa vai ei?

Pysäköinninvalvonta, erityisesti yksityinen pysäköinninvalvonta, on viime vuosina herättänyt runsaasti keskustelua. Tämän artikkelin tarkoitus on paloitella asia ja toivottavasti vastata joihinkin parkkisakkoja koskeviin kysymyksiin. Varoituksen sanana todettakoon, että seuraavassa kuultavat ovat pitkälti allekirjoittaneen omia näkemyksiä enkä vastaa niiden käytännön testaamisesta aiheutuneista seurauksista edes moraalisella tasolla. Se, miten asiat suomalaisessa oikeuskäytännössä ovat, muuttuu taas näppärästi yhdellä korkeimman oikeuden ratkaisulla.

Aloitetaan käsitteillä, jotta ei tulisi mitään hämminkiä. Pysäköintivirhemaksulla tarkoitetaan yleisesti viranomaisen, siis parkkipirkon, antamaa julkisoikeudellista maksua. Siihen pätevät aivan eri lainalaisuudet kuin yksityiseen valvontamaksuun, joka taas korkeimman oikeuden ratkaisukäytännön perusteella on autoilijan ja pysäköinninvalvontafirman välille syntyvä sopimus. Näistä ensimmäistä tunnettu pysäköintijuristi Jonne Rantanen käsitteli oivassa artikkelissaan pari viikkoa sitten, nyt keskitytään jälkimmäiseen.

Ehkä tunnetuin yksityistä pysäköinninvalvontaa käsittelevä ratkaisu on KKO 2010:23. Sen otsikon mukaan yksityiselle alueelle oli asetettu opastetauluja, joiden mukaan pysäköinti oli sallittu merkityille paikoille pysäköintiluvan saaneille. Tauluissa oli lisäksi ilmoitettu, että ”Ehtojen vastaisesta pysäköinnistä veloitetaan valvontamaksu 40 euroa” ja että ”Pysäköimällä hyväksyt ehdot”. Ratkaisussa oli kysymys siitä, oliko auton pysäköimisellä alueelle syntynyt pysäköinnin valvontaa alueella harjoittaneen yhtiön ja alueelle pysäköineen auton kuljettajan välille opastetaulun ehtojen mukainen pysäköimistä koskeva sopimus, joka on siten sisältänyt velvoitteen suorittaa valvontamaksu siinä tapauksessa, että pysäköinti oli tapahtunut ehtojen vastaisesti.

Ratkaisussa oli siis kyse siitä, olivatko konkreettinen auton pysäköinti ja ratkaisun otsikossa siteeratut klausuulit riittäviä synnyttämään sopimuksen yhtiön ja auton kuljettajan välille. Olivathan ne. Toisin kuin nettikeskusteluja selailemalla ehkä luulisi, tästä ei ole mitään epäselvyyttä eikä kiistaa, vaan korkeimman oikeuden ratkaisu on tältä osin mielestäni yksiselitteinen. Sopimus on pätevä ja valvontamaksu tulee maksaa.

Mutta onko asia tällä selvä? Ei välttämättä. Korkeimman oikeuden ratkaisu ei vastannut siihen kysymykseen, miten menetellään jos auton omistaja kiistää itse pysäköineensä sakotetun auton. Korkein oikeus katsoi tässä tapauksessa suoraan tulleen alemmissa oikeusasteissa selvitetyksi, että kyseisessä tapauksessa auton kuljettajana toimi sen omistaja.

Kysymys siitä, kenelle kuuluu todistustaakka auton kuljettajan selvittämisestä, on herättänyt paljon keskustelua. Esimerkiksi emeritusprofessori Jyrki Virolainen on suorastaan kiivaasti sitä mieltä, että todistustaakka tulee ratkaista prosessuaalisten todistustaakkasääntöjen perusteella siten, että ”kokemusperäisen todennäköisyyden mukaan todistustaakka tietystä seikasta on sillä osapuolella, jonka esittämä väite merkitsee poikkeamista elämän säännönmukaisuuksista eli siitä, miten asiat yleensä ovat. Näyttömahdollisuus todistustaakan jakokriteerinä puolestaan merkitsee näyttövelvollisuuden asettamista sille riitapuolelle, jolle on katsottava olevan helpompaa esittää selvitystä edukseen verrattuna hänen vastapuolensa mahdollisuuksiin näytön esittämiseen omaksi edukseen.”.

Itse olen jyrkästi eri mieltä. Kun korkein oikeus kerran on nimenomaisesti todennut, että kyse on yhtiön ja kuljettajan välisestä sopimuksesta, tulee asiassa menetellä sopimusoikeudellisten sääntöjen mukaan. Sen, joka vetoaa sopimukseen, on näytettävä sopimuksen olemassaolo. Jotta voi näyttää sopimuksen olevan olemassa, tulee näyttää sopimuksen synty. Jotta voitaisiin näyttää sopimuksen syntyminen, tulee tietysti voida näyttää sopimuksen osapuolet. Olisin tietysti voinut ilmaista asian myös siten, että sopimukseen vetoavan täytyy näyttää sopimuksen sisältö (johon tietysti kuuluu sopimuksen osapuolet), mutta edellä lausuttu kuulosti jotenkin siistimmältä.

Lähestyn asiaa fiktiivisen esimerkin avulla. Kuvitellaan, että yksityinen pysäköinninvalvoja läväyttää turkulaisella parkkipaikalla valvontamaksun sinänsä väärin pysäköidylle autolle, jonka rekisterinumero on AAA-113. Pysäköinninvalvoja kuitenkin tekee pienen huolimattomuusvirheen, jonka seurauksena järjestelmään kirjautuukin valvontamaksu rekisterinumerolle AAA-118. Alkuperäisen, väärin pysäköidyn auton omistaja huomaa virheen rekisterinumerossa, repii lapun ja ajelee matkoihinsa. Pysäköintifirma rupeaa perimään sakkoa auton AAA-118 omistajalta, joka on ymmärrettävästi ns. huuli pyöreänä. Pitäisikö vastakkaista kantaa kannattavien mielestä auton AAA-118 omistajan/haltijan siis näyttää, ettei hän ole ollut pysäköimässä kyseistä ajoneuvoa kyseisellä parkkipaikalla, jotta hän välttyisi seuraamukselta? Jos näin on, mikä estäisi kuvitteellista, tuloksensa maksimoimiseen pyrkivää parkkifirmaa lähettämästä valvontamaksua vaikkapa jokaisella turkulaiselle autonomistajalle kuvitellusta pysäköintirikkeestä? Helpointahan se autoilijoille olisi näyttää, etteivät he ole ajaneet autoaan mainitulla parkkialueella.

Kuten edellisestä esimerkistäkin havaitaan, ei se voi ihan noin mennä, erityisesti kun kyse on kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisestä sopimuksesta. Luomalla kuluttajalle käänteinen todistustaakka siitä, että tämä ei ole sitoutunut sopimukseen, poiketaan vallitsevasta pääsäännöstä kuluttajan vahingoksi ilman mitään (ainakaan lakiin perustuvaa) perustetta. Sellainen tulkinta ei mielestäni voi olla kestävällä pohjalla.

Mielestäni siis yhä edelleen vetoamalla uskottavasti siihen, että ei ole itse pysäköinyt kyseistä ajoneuvoa, on mahdollista välttyä yksityiseltä pysäköintivalvontamaksulta. Kanssani tuntuvat olevan samaa mieltä ainakin professori Matti Tolvanen ja kuluttajariitalautakunta. Eri mieltä ovat edellä siteeratulla tavalla Jyrki Virolainen sekä käymieni keskustelujen perusteella kollegani Jonne Rantanen. Juridiikka on tunnetusti mielipidelaji ja lopullista tuomiota tietysti odotetaan taas korkeimmalta oikeudelta, kunhan joku jaksaa riidellä asiasta sinne asti.

Selvennyksenä loppuun todettakoon vielä, että julkisten pysäköintivirhemaksujen osalta todistustaakka siitä, ettei auton haltija pysäköinyt autoa, on haltijalla. Se perustuu suoraan lakiin.

Avoliiton sääntely ja avopuolisoiden väliset sopimukset

Avoliittolaissa (laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta) määritellään avopuolisot yhteistaloudessa asuviksi parisuhteen osapuoliksi, 1) jotka ovat asuneet yhteistaloudessa vähintään viisi vuotta tai 2) joilla on tai on ollut yhteinen tai yhteisessä huollossa oleva lapsi. Olennaista on siis huomata, ettei avoliittolakia sovelleta, mikäli nämä edellytykset eivät täyty. Yhteinen talous voi tarkoittaa esimerkiksi omaisuuden yhteisomistusta, yhteistä pankkitiliä, osallistumista yhteisiin jokapäiväisiin hankintoihin tai yhteistyötä ja työnjakoa yhteisissä askareissa. Ei kuitenkaan ole ollenkaan tavatonta, että esimerkiksi Kela tai verottaja tulkitsee samassa asunnossa eri sukupuolta olevan henkilön välisen aseman avoliitoksi, vaikka esimerkiksi ystävyyteen, taloudelliseen välttämättömyyteen tai sukulaisuuteen perustuva yhdessä asuminen ei perusta avoliittoa.

Avoliittoperheet ovat yleistyneet nopeasti 1970-luvulta alkaen ja yleistyvät yhä. Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2008 suomalaisista perheistä avioliittoperheitä tai rekisteröityyn parisuhteeseen perustuvia perheitä oli 66 %, avoliittoperheitä 21 % ja yksinhuoltajaperheitä 12 %. Avopuolisoiden välillä on myös merkittävissä määrin yhteistä omaisuutta, yhteistä rahankäyttöä ja työnjakoa. Tutkimusten mukaan nainen kantaa edelleen päävastuun kotiin ostettavasta ruoasta, kun taas mies maksaa useammin ravintolakustannukset sekä autosta aiheutuvat kustannukset, asumismenot ja kodin elektroniikan (Kuluttajatutkimuskeskuksen työselosteita ja esitelmiä 2007:104).

Avoliittolaki on tällä hetkellä ainoa avopuolisoiden oikeussuhteita sääntelevä laki ja nimensä mukaisesti siinä säännellään vain yhteistalouden purkamiseen liittyvistä seikoista, tarkemmin sanottuna omaisuuden erottelusta ja hyvityksestä yhteistalouden hyväksi annetusta panoksesta. Lain tarkoituksena ei ole säännellä avoliittoja kokonaisvaltaisesti avioliittolain tavoin. Lain säännöksistä voidaan pääosin poiketa avopuolisoiden välisellä sopimuksella. Sopimukseen vetoavan osapuolen velvollisuutena on näyttää toteen, että avopuolisoiden tarkoituksena on ollut poiketa lain sisällöstä. Tästä syystä avopuolisoiden väliset sopimukset onkin syytä tehdä kirjallisesti. Avopuoliso voi myös olla alle 18-vuotias, jolloin on muistettava, että alaikäinen saattaa tarvita sopimuksen tekemiseksi edunvalvojan.

Tyypillisimmin avoliitto päättyy avopuolisoiden avioitumiseen, eroon tai toisen puolison kuolemaan. Avopuolisoiden omaisuuden erottelu toimitetaan tällöin, mikäli toinen puoliso sitä vaatii. Avoliitolla ei ole suoria vaikutuksia avopuolisoiden omistussuhteisiin ja omaisuuden erottelussa puolisot pitävätkin oman omaisuutensa. Jos puolisoiden välisestä sopimuksesta tai olosuhteista ei käy selville, kumman avopuolison omaisuuteen jokin omaisuus kuuluu, avopuolisoiden katsotaan omaistavan sen yhteisesti. Tällainen yhteisomistus on purettava toisen puolison sitä vaatiessa. Jos puolisot eivät pääse yhteisymmärrykseen omaisuuden erottelusta, puoliso voi myös hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan määräämistä omaisuuden erottelua varten.

Avopuolisolla on oikeus hyvitykseen, jos hän on yhteistalouden hyväksi antamallaan panoksella auttanut toista avopuolisoa kartuttamaan tai säilyttämään omaisuutta siten, että yhteistalouden purkaminen yksinomaan omistussuhteiden perusteella johtaisi vähäistä suuremman perusteettoman edun saamiseen toisen kustannuksella. Tällainen panos voi olla työtä yhteisen talouden tai toisen avopuolison omistaman omaisuuden hyväksi, varojen käyttöä yhteiseen talouteen, varojen sijoitusta toisen avopuolison omistamaan omaisuuteen tai muuta näihin verrattavaa toimintaa. Jos puolisot eivät pääse hyvityksestä yhteisymmärrykseen, hyvitysvaatimus voidaan tehdä omaisuuden erottelua varten määrätylle pesänjakajalle tai jos pesänjakajaa ei ole, hyvitystä voidaan hakea käräjäoikeudelta. Oikeus hyvitykseen ei ole henkilökohtainen, vaan se siirtyy kuoleman jälkeen avopuolison perillisille. Vastaavasti hyvitysvaatimuksen voi tehdä avopuolison perillisille.

Toisin kuin avioliitossa, avopuolisoilla ei ole elatusvelvollisuutta toisiinsa nähden, avopuolisot eivät automaattisesti peri toisiaan, avopuoliso ei voi saada leskeneläkettä toisen puolison kuollessa eivätkä avopuolisot voi ottaa toistensa sukunimeä. Avopuolisolla ei myöskään ole oikeutta jäädä asumaan puolisoiden yhteiseen kotiin, jos se on kuolleen puolison omaisuutta. Avopuolisoiden kannattaakin laatia esimerkiksi keskinäinen testamentti, jolloin he voivat varmistua esimerkiksi siitä, että yhteinen asunto periytyy eloonjääneelle puolisolle. Myös adoptoimiseen liittyy rajoituksia: avoparit eivät voi adoptoida lasta yhdessä eikä toinen avopuoliso voi adoptoida toisen puolison lasta yhteiseksi lapseksi. Avoparin yhteisen lapsen perintöoikeus on kuitenkin suojattu samoin kuin avioliitossa, kunhan lapsen isyys on vahvistettu.

Avopuolisot voivat siis tehdä sopimuksia taloudellisesta suhteestaan ja siten pyrkiä ennalta varautumaan muun muassa omaisuutensa jakoon, mikäli avoliitto päättyy esimerkiksi avoeroon. Avoliiton päättymisen varalta laadittavassa sopimuksessa voidaan esimerkiksi sopia omistussuhteista, irtaimen omaisuuden jaossa noudatettavista periaatteista ja velkasuhteista. Kuitenkin, jos avoliiton päättymisen varalta tehdyn sopimuksen ehto on kohtuuton, sopimusta voidaan sovitella.

– Jonne Rantanen, OTM